2023년 전세 사기 피해 금액 추정치 최대 1조 8천500억 원! 전국으로 퍼지고 있는 전세사기!
사기 조직과 얽힌 전국의 악성 임대인 176명 만기가 돌아오는 2023년이 위험합니다.
오늘은 전세사기가 왜 일어나는지 전세사기 유형과 앞으로 임대차 계약을 체결할 때 어떤 부분을 조심해야 할지 예방법에 대해서 알아보겠습니다.
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최근 인천 미추홀구 사건에 이어서 전세사기가 전국적으로 확산이 되고 있는 추세인데요. 그 피해액이 수백억에 달한다고 합니다. 문제점이 심각해지지 않을까 걱정이 되는데요. 또 피해자 대부분이 신혼부부나 사회 초년생인 분들이 많아 더욱더 마음을 아프게 하고 있습니다.
미추홀구 전세 사기 사건의 내용
미추홀구 같은 경우 빌라왕부터 건축왕까지 여러 왕타이틀이 있는데요. 근본적으로는 건축물을 새로 짓고 담보대출을 받아서 그다음 사업을 할 수 있습니다.
그런데 주택 금액이 올라가는 구간에 담보가액이 올라가다 보니 계속해서 추가 대출을 받을 수 있었고 그 추가 대출받은 이후에 추가로 더 임차보증금을 받을 수 있도록 약간 조작을 해서 더 많은 레버리지를 받으며 건물을 늘려나가서 최종적으로 2,700채 수준이 되며 엄청나게 증가했습니다.
그 건축사업을 하던 분이 다른 사업에서 피해를 입으며 2,700채 정도 되는 건물을 담보로 했었는데 그러다 보니 담보물건 처리해야 하는 과정에서 피해자들이 대거 양성되게 된 사건입니다.
그럼 2,700채를 소유했다는 것도 놀라운데 2,700채를 다 채울 수 있을 정도로 세입자를 어떻게 끊임없이 받을 수 있었을까요?
과도한 대출에도 세입자 확보가 가능했던 이유
여러 가지 부분에서 조작이 있었다고 생각이 될 수 있는데요. 공인중개사를 통해서 또는 건물 전체를 가지고 있으면 시세 매수 및 매도를 본인이 결정할 수 있기 때문에 하나를 비싸게 팔 수 있습니다.
그렇게 되면 그 비싸진 가격을 기준으로 원래 종전에 받았던 근저당 금액보다 추가적인 차액만큼 또 임차 보증금을 받을 수 있게 되고 그래서 총 LTV(Loan To Value ratio: 부동산을 담보로 빌릴 수 있는 금액비율) 120%,130% 짜리 건물이 만들어지게 된 것입니다.
보통 우리가 전세 계약을 할 때에는 등기부등본을 떼어보고 대출이 얼마가 있는지 확인 후 대출이 많으면 계약을 하지 않는데요. 더불어 대부분 계약 시 공인중개사를 통해 계약을 하는데 그렇다면 공인중개사는 전세사기 매물을 알지 못했을까요?
건축업자와 공인중개사는 어떻게 세입자를 속였나
건물유형마다 다르지만 19 가구 이하의 단독 다가구 주택의 경우에는 근저당 금액이 건물단위로 되어있습니다. 그래서 세대별로는 근저당이 되어있지 않고 예를 들어 약 40억짜리 건물에 근저당이 25억이 걸려있을 때 19세대가 임대차 계약을 체결할 때 각자 전세 2억씩 체결을 한다고 가정할 때 앞순위 임차인들이 어떤 계약을 했는지 본인은 모르기 때문에 쉽게 전세계약을 체결할 수 있게 됩니다.
그래서 실제로 빌라왕이나 건축왕의 사례들을 보면 근저당이 있음에도 불구하고 임차인들의 임차보증금을 합쳐보면 120%,130% 되는 경우도 많기 때문에 단독 다가구 건물 같은 경우 이런 맹점을 활용하기도 합니다.
또 다세대나 연립오피스텔 같은 경우에는 자전을 통해서 높은 시세를 유도시킨 다음 세입자가 근저당이 있어 불안하다고 이야기하면 공인중개사들이 최근에 매매기록을 보여주며 전세시세가 많이 올라다라고 하며 맞는 시세이니 걱정하지 말아라라고 하며 계약을 유도해 피해자가 늘어날 수밖에 없었습니다.
★혹시 부동산에 액자로 붙어있는 공제증서 보신 적 있으신가요?★
공제증서란 공인중개사의 고의나 과실로 계약자에게 손해 발생 시 피해금액을 보장해 주는 증명서인데요.
여기서 꼭 알아 두어야 할 점이 있습니다. 예를 들어 공제증서가 1억 일 경우 부동산 공제증서 보장금액은 계약 건당 1억을 보장해 주는 것이 아니라 그해 1년 동안에 그 부동산에서 발생하는 일 즉 계약하는 일에 대한 1억을 보장해 주는 것입니다. 그렇기 때문에 공제증서만 믿는 것은 위험한 일입니다.
빌라나 오피스텔에서 전세 사기가 발생하기 쉬운 이유
신축 빌라와 신축 오피스텔의 경우 거래 이력이 별로 없고 노후된 주택과 달리 풀옵션등이 포함되어 있어 정확한 시세 파악이 어려운 점을 악용하여 높은 전세 가격을 받을 수 있는 환경이기도 합니다.
더불어 전세에 들어가 되면 전세보증보험 같은 걸 받게 되는 경우도 있는데 주택도시보증공사가 2020년부터 시행했던 전세보증보험 제도에서는 이런 매매 가격이 잘 기록되지 않는, 만약 3년 동안 거래가 없는 빌라의 경우 실거래가가 얼마인지 모르게 되고 이럴 경우 매년 발표되는 공시가격에서 약 150%까지의 전세금을 인정해 주는 제도가 있었는데 그렇게 되면 공시가율이 70%가 넘게 되면 이미 110% 깡통전세가 만들어지게 됩니다. 그러다 보니 그 순간에 여러 가지 제도를 복합적으로 쓰면서 LTV 110% 120% 130%가 되는 엄청난 고부채 자산을 사기라고 생각되는 사기범들이 쓸 수 있었던 것입니다.
또한 깡통 전세와 더불어 작정하고 전세 사기를 치는 경우가 아니더라도 집값 변동 때문에 보증금을 못 받는 사례도 계속해서 나오고 있는데요.
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전세보증금 미지급 우려되는 주택수는?
사실 전국적으로 이미 역전세 환경입니다. 역전세라는 것은 종전계약과 현재 계약 간의 전세금이 내려오고 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줘야 되는데 전체적으로는 모두 역전세 환경이기 때문에 전세를 제 때 받지 못하는 보증금 미반환이라는 불편함을 임차인들이 모두 겪고 있는 상황입니다.
그리고 전세사기까지 연계되면 전세 보증금이 미반환 되는 정도가 아니라 거의 다 터질 수 있는 상황으로 전국적으로 빌라가 특히 심하며 전체 9,000세대가 넘는 빌라들이 이런 80%가 넘는 전세가율을 기록하고 있고 올해 하반기로 갈수록 문제들은 더 커질 것 같다는 의견이 많았습니다.
이렇게 전제금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 경우에 이걸 구제해 주는 제도가 있는데요
세입자의 전세보증금 보호 위한 제도
전세보증보험 제도라는 것이 있는데요. 안타깝지만 전체 임대차 계약에서 보증보험에 가입하시는 분은 약 15% 미안인 것으로 나타났습니다. 그래서 많은 분들이 전세보증보험 가입을 못하고 있는 상황이라고 볼 수 있으며 설령 전세보증보험에 가입했다고 하더라도 모두 돌려받을 수 있는 게 아닙니다.
작년에 있었던 빌라왕 사망사고 같은 경우에는 이렇게 소위 청구해야 될 대상이 사망한 경우를 악용한 케이스라고 할 수 있는데요. 전세보증금 반환보증을 신청해도 임대사업자가 사망한 경우는 보상이 제외되기 때문입니다.
전세보증금 반환보증에 가입이 불가한 경우
선순위 부채가 많거나 매매가 보다 전세가가 높은 경우에는 전세보증금 반환증에 가입이 불가합니다. 그렇기 때문에 빌라나 다세대 다가구 같은 경우 되도록 가입을 하는 것이 좋습니다.
아파트의 경우 전입신고 하면 대항력(계약기간 동안 거주하고 종료 시 전세금을 받을 권리)이라는 것이 생겨 임차권 설정 등기를 하지 않더라도 제삼자에게 발표할 수 있는 권리가 생기는데 전입신고 하고 확정일자 받은 다음날부터 대항력이 생기기 때문에 임대인이 계약 당일에 담보대출을 동시 진행하면 담보대출이 근저당으로 먼저 설정이 됩니다.
그래서 이런 경우 이미 이 주택은 LTV 120%짜리 주택이 되는 것이고 만약 주택가격이 조금 하락했다면 은행은 선순위가 되고 세입자는 후순위가 되기 때문에 경매를 하게 되면 그 돈을 다 받지 못하게 됩니다. 하루차이로 돈을 돌려받고 못 돌려받을 수 있게 되는 것이죠.
그렇기 때문에 전세계약하기 전에 꼭 특약사항에 '계약 후 전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약을 무효로 한다'라는 항목을 꼭 넣기를 바란다는 전문가들의 추천이 있었습니다. 그렇다면 전세사기를 피하기 위해서 전세계약 시 꼭 확인해야 할 것은 무엇이 있을까요?
전세 계약 시 세입자가 확인할 사항
기본적으로는 등기부등본상에 있는 근저당 금액을 확인하고 전체적으로 건물가액이 얼마인지에 대한 개념이 있다면 근저당에 LTV가 몇 퍼센트 정도인지 알 수가 있을 것입니다. 선순위 임차인이 있을법한 단독 다가구 주택 같은 경우 무조건 적으로 전세를 하기보다는 이를 확인하는 것이 중요합니다.
그리고 전세보증금 반환제도를 적극적으로 활용하여 체킹을 하며 안전하게 관리하는 것이 좋습니다. 요즘 대행, 대리인 이야기가 나오며 실제 소유주가 아닌데 대리인 위임장을 받았다고 하며 조작을 하는 경우들이 많기 때문에 실소유주들에 대해서도 꼼꼼하게 정보 확인을 하는 것이 중요합니다.
정부가 경매금 우선순위를 조정한다고 했지만 이미 경매로 집이 넘어가 버린 피해자 분들은 사실 지금 당장 어디로 가야 하나 걱정이 이만저만 아니라고 합니다. 상황이 이렇다 보니 정부에서 다른 대책들도 논의 중이라고 하는데요.
전세사기 피해자들을 위한 또 다른 대책은?
상황이 너무 심각해지다 보니까 정부에서는 전세사기 특별법이라는 것을 발의할 예정이고 전세사기 특별법에는 LH가 이런 피해 주택들을 매입하는 내용들이 담길 것이라고 알려져 있습니다. 연간 35,000 가구 정도되는 그런 매입 임대주택 사업을 LH가 하고 있는데 이런 피해주택으로 하게 된다면 피해자들의 주거권은 보장이 되는 형태로 되니 이런 대책을 낼 것으로 보고 있습니다.
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앞으로 이런 일이 안 생기는 것이 최선이지만 나쁜 사람들이 마음먹고 한다면 당할 수밖에 없게 될 텐데요.
그렇게 때문에 우리 스스로도 공부하여 대비하고 정책적으로도 비해가 반복되지 않게 예비책도 잘 나왔으면 하는 바람입니다.
